De verwachtingen voor huurprijzen in de vrije sector in grote steden in Nederland zijn complex, maar de trend wijst over het algemeen op verdere stijgingen, voornamelijk door een aanhoudend tekort aan woningen en de afname van het aanbod in de middenhuur.
Hieronder een overzicht van de belangrijkste factoren en verwachtingen:
1. Afname van middenhuur en effect op vrije sector:
- Gereguleerde middenhuur: Door de invoering van de Wet betaalbare huur (vanaf 1 juli 2024) is een deel van de middenhuur (woningen met minder dan 187 WWS-punten) gereguleerd. Hoewel de intentie was om middenhuur betaalbaarder te maken en het aanbod te vergroten, blijkt het averechts te werken.
- Terugtrekkende verhuurders: Veel particuliere verhuurders vinden het verhuren in het middensegment financieel onaantrekkelijk door de aangescherpte wet- en regelgeving en stijgende lasten. Dit leidt ertoe dat woningen die voorheen in de middenhuur vielen, worden verkocht ("uitponding") en vaak niet meer terugkeren in de huursector. In Q1 2025 daalde het aantal nieuw aangeboden middenhuurwoningen significant (bijvoorbeeld 12,7% lager dan in Q1 2024).
- Verschuiving naar vrije sector: De afname van het aanbod in de middenhuur zorgt ervoor dat huurders met een middeninkomen die geen sociale huurwoning kunnen vinden (door lange wachtlijsten) noodgedwongen hun toevlucht zoeken tot de vrije sector. Dit vergroot de vraag en de concurrentie in de vrije sector, wat de prijzen opdrijft.
- Schaarste: Het aanbod van middenhuurwoningen in grote steden is extreem laag. In Q1 2025 kwamen er in totaal slechts 12.677 vrije sector huurwoningen beschikbaar voor nieuwe huurders, terwijl er meer woningen werden afgemeld. Dit resulteert in een oververhitte huurmarkt.
2. Algemene huurprijsontwikkeling in de vrije sector:
- Stijgende trend: De huurprijzen in de vrije sector blijven stijgen, en in Q1 2025 stegen ze zelfs harder dan de inflatie (gemiddeld 9,6% stijging landelijk, naar €1.781 per maand). Dit is een van de sterkste stijgingen in tien jaar.
- Maximale huurverhoging: Voor 2025 is een maximale huurverhoging van 4,1% vastgesteld voor woningen in de vrije sector. Echter, dit betreft jaarlijkse verhogingen voor bestaande huurcontracten. Bij nieuwe verhuringen gelden deze grenzen niet voor de initiële huurprijs, waardoor deze bij nieuw aanbod sterker kunnen stijgen.
- Grote steden duurder: Grote steden zoals Amsterdam, Den Haag en Utrecht blijven de duurste markten. In Den Haag lag de gemiddelde huurprijs in de vrije sector in Q1 2025 bijvoorbeeld al op €24,41 per m², ruim boven het landelijk gemiddelde.
- Verschuiving van huur naar koop: Een opvallende trend is de "uitponding" van huurwoningen naar de koopmarkt, wat het aanbod in de huursector verder vermindert. In Q1 2025 was er een stijging van 70,4% in uitpondingen vergeleken met 2024.
3. Factoren die bijdragen aan de druk:
- Bevolkingsgroei en veranderende huishoudens: Er komen meer mensen en steeds meer eenpersoonshuishoudens, wat de vraag naar woningen aanwakkert.
- Beperkte nieuwbouw: Ondanks de ambitie om 100.000 woningen per jaar te bouwen, blijft het tekort aan nieuwbouw aanhouden, onder andere door lange procedures, hoge kosten en de stikstofproblematiek.
- Lage leencapaciteit voor koopwoningen: Hoewel de hypotheekrente gedaald is en lonen stijgen, blijft het voor veel mensen lastig om een koopwoning te financieren, waardoor zij langer op de huurmarkt blijven.
- Minder beleggingen in middenhuur: Door de regulering van de middenhuur trekken (particuliere) beleggers zich terug, wat de bouw van nieuwe middenhuurwoningen belemmert.
Conclusie:
De afname van het aantal woningen in de middenhuur zal de druk op de vrije sector in de grote steden van Nederland verder opvoeren. Huurders die voorheen in aanmerking kwamen voor middenhuur, zullen nu vaker moeten uitwijken naar de vrije sector, waar het aanbod al krap is. Dit leidt tot een verdere stijging van de huurprijzen in de vrije sector, met name in de grote steden, en vergroot de concurrentie onder woningzoekenden. Het vinden van een betaalbare huurwoning in de grote steden blijft hierdoor een aanzienlijke uitdaging.
